两个蒙面人在街上绑架了一个女人并向其索要赎金，他们将她绑了起来并且堵住了她的嘴巴，但这个女人凭借自己有限的力量破坏了绑匪精心策划的计划。
记者Bob及Alan在采访时在一大厦电梯内遇鬼，Bob全身突然腐烂并被吊死，Alan则被吓疯。CID帮办阿泽（古天乐）调查此案，见一名红衣女郎（黎姿）突然失踪。他们发现Bob死前拍下一张白朦朦的相片，其中的影像不清，追查之后才知与之前的红衣少女吊颈命案有关。
同时，阿泽见手上被Alan爪伤的烂肉开始扩散，惊惶不已。而Alan亦在医院中全身溃烂而死。原来红衣少女死前是一位著名模特儿，她被传媒发现和一名富商有染后离奇堕楼而死。当时是摄记的Bob和十二少一直跟踪她并目击案发经过，两人不但见死不救，还拍下少女死状恐怖的照片，不顾私隐地大做文章。
女鬼向周刊老板和记者追命，四人相继恐怖地被红伞插死。阿泽追查此案中，勾起一段失意的往事——他自己亦与红衣女跳楼有关联，因此成为女鬼复仇的下一个目标......
农历七月，盂兰将近。街头巷尾阴风惨淡，鬼影幢幢，自是一番萧索凄凉景象。晦暗的小巷，走来了在大陆经商失败的宗华 （张家辉 饰），他被朋友骗的倾家荡产，更遭遇了人生苦痛的变故，所幸年事已高的父亲接纳了他。他的父亲啸天（林威 饰）是一家神功戏的班主，此时正组织团员们抓紧彩排准备为鬼神上演一年一度的大戏。谁知在开戏前啸天突然病倒，而没有任何经验的宗华临危受命成为代班主。他手忙脚乱，难以服众，多亏美丽花旦小燕 （刘心悠 饰）出手相助，二人似乎更借此生出好感。但是越临近演出的日子，诡异恐怖的事件便越多。叛逆的妹妹突然转性、小燕时冷时热、一闪而过的毁容女子、自己跳楼的身影。 冤有头，债有主，所做何因受何果，纵逃到天涯海角奈若何……
某晚，警察局来了一个不速之客军（王宝强 饰），他向当值探员报称自己杀了五个人，但他既说不出与受害者关系，又不能描述出受害者被杀过程或遇害地点。原来只是计划把五人杀死。探员在记下军的联络住址后便把他驱逐，在探员眼中，他只是一名无聊的精神不正常者。可是不久，督察汉（刘青云 饰）驻守的区域却发生了一件凶杀案：死者形状恐怖，汉认为这种处死方法带有不寻常的动机，不到一星期汉接手另一宗凶杀案，死者也是一名男子，死于一个废置的机械工场。他的死法十分残酷，死者的双脚被强行穿上细尺码的红色高跟鞋，脚面和两侧都钉上了十多口的铁钉。汉在翻查全港可疑人物和案例时，看到了当天军前来自首的记录。汉马上带队前往军的住所进行搜查，可是屋内空无一人，除了大量古旧童话书外，并无可疑之处。但这时候汉还不知道，一张被精密预设的大网张开了，而结局却更是匪夷所思，难以预料。
台湾女作家许若卿（林心如 饰）为了与情人赵亦堂（吴镇宇 饰）生活在一起而迁居内地，临走前母亲（金燕玲 饰）给了她祖上留下来的老宅钥匙，于是若卿带着女儿小梦（张煜雯 饰）住进了传说中的凶宅——朝内81号。亦堂的妻子（夏文汐 饰）不肯离婚，加上他常因工作与秘书琉璃（莫小棋 饰）在一起，这让若卿心神不宁。诺大的宅子除了一名老佣人（袁祥仁 饰）便无他人，可是小梦却说自己常与一个红衣小姐姐玩耍，大胆的若卿想要一探究竟，却意外发现了宅子的尘封往事。原来这一切与老宅原来的主人霍家三兄弟息息相关，霍家三少爷霍连奇（杨佑宁 饰）一心想娶青楼头牌陆蝶玉为妻，陆蝶玉却阴差阳错与二少爷（李菁 饰）进行了冥婚，这一场闹剧直接导致了日后霍家的全面衰败……而现实中若卿愈发地感觉到了宅子的超自然力量。 本片改编自民间传说的四大凶宅之首“朝内81号”的诡异故事。
